개발부담금

개발부담금
관련 업무

 ▷ 개발부담금 제도에 관한 업무 자문

ㆍ성과관리체계개발
ㆍ성과지표 개발 및 성과ㆍ효율성 평가

 ▷ 개발비용 산정 업무

ㆍ골프장 개발비용 산정 및 개발부담금 자문
ㆍ기타 건설 및 건축사업에 따른 개발비용 산정
ㆍ지방자치단체 개발비용 산정 검토 업무

계약금액
조정(E/S)
관련 업무

 ▷ 물가변동으로 인한 계약금액의 조정(E/S)

ㆍ물가변동의 산출기준
ㆍ품목조정율에 의한 방법 / 지수조정율에 의한 방법

 ▷ 설계변경으로 인한 계약금액의 조정

 ▷ 기타 계약내역의 변경으로 인한 계약금액 조정

ㆍ공사기간 연장에 따른 보상비 산정

법원검증

감정업무

 ▷ 건설분야 손해배상 및 각종 분쟁의 검증

ㆍ하자원인 및 공사내역에 대한 검증

 ▷ 건설분야 법원 감정업무

ㆍ건설분야 손실보상비용 산정
ㆍ건설관련 하자보수비 등의 비용 산정
ㆍ건설분야 소송관련 공사비 산정

가. 제도의 도입배경

토지는 일반재화와 달리 생산하거나 증식시킬 수 없는 반면에 우리 국민이 공통으로 누려야 할 삶의 터전이다. 특히 우리나라는 국토가 협소하여 가용면적이 절대적으로 부족한데다가 토지소유 또한 일부 특정계층에 편중되어 있어 토지로부터 발생하는 불로소득이 사유화됨으로 해서 토지투기의 원인이 되고 있었다. 특히, 경제발전과 도시화의 진전으로 많은 개발이 이루어졌고 이로 인해 막대한 개발이익이 발생하였으나 제도의 불비로 사유화 되었다.

이와 같이 토지로부터 발생하는 불로소득이 사회적으로 환수되지 못하고 사유화 됨으로서 소득구조의 불균형과 계층간의 갈등을 초래하였으며 이는 토지문제로 제기되어 마침내 사회문제로 확산되기에 이르렀다. 이에 정부는 80년대 후반 토지공급의 제한으로 인한 지가상승과 토지투기의 만연, 개발이익 사유화 등 토지문제를 능동적으로 대처하기위해 토지공개념 제도를 확대 도입하였다.

개발부담금 제도는 토지공개념 일환으로 토지초과이득세와 함께 개발이익환수를 위한 제도로 도입되었으나 토지초과이득세법은 ‘98.12.28(법률 제5,586호)폐지되었다.

나. 제도의 목적

각종 개발사업 기타 사회▪경제적 요인에 따른 지가상승으로 발생하는 개발이익이 해당 토지소유자에게 사유화됨으로써 개발이익을 목적으로 하는 투기가 성행하는 것을 방지하고, 지가상승분의 일정액을 환수함으로써 토지의 효율적인 이용을 촉진하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 도입되었다.

  1. 택지개발사업(주택단지조성사업을 포함한다.)

가.「주택법」에 따른 대지조성사업

– 다음의 어느 하나에 해당하는사업은 제외한다.

1) 다음의 구분에 따른 기간 이상 국민주택규모 (「주택법」 제2조 제6호에 따른 국민주택 규모를 말한다. 이하같다) 이하의 임대주택 (「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 「민간 임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간 임대주택을 말한다)을 건설하는 사업. 다만 다음의 구분에 따른 기간이 되기 전에 분양전환하거나 임대사업자가 아닌 자에게 양도하는 경우 해당 건설사업은 제외한다.

가) 공공임대주택 :5년

나) 민간임대주택 :4년

2)「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제78조에 따른 이주대책대상자를 위한 주택지조성사업 및 주택건설사업

3)「주택법」제4조제1항제4호에 따른 공익법인이 무주택자를 위하여 시행하는 주택지조성사업 및 국민주택규모 이하의 주택건설사업

나.「주택법」에 따른 주택건설사업

– 다음의 어느 하나에 해당하는 주택건설사업은 제외한다.

1) 「택지개발촉진법」에 따른 택지개발사업 등 국토교통부령으로 정하는 개발부담금 부과 대상개발사업의 시행(이하 “토지개발사업시행”이라 한다)으로 조성이 끝난 토지에서 최초로 시행하는 주택건설사업

2) 주택건설사업과 동시에 이루어지는 토지개발사업시행으로 조성되는 토지에서 최초로 시행하는 주택건설사업

다.「택지개발촉진법」에 따른 택지개발사업

  1. 산업단지개발사업

가. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따른 국가산업단지개발사업

나. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따른 일반산업단지개발사업

다. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따른 도시첨단산업단지개발사업

라. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따른 농공단지개발사업

마. 「중소기업진흥에 관한 법률」에 따른 협동화사업 단지조성사업

  1. 관광단지조성사업(온천개발사업을 포함한다)

가. 「관광진흥법」에 따른 관광지조성사업

나. 「관광진흥법」에 따른 관광단지조성사업

다. 「국토의 계획 및 이용에 관한법률」에 따른 유원지 설치사업

– 국토교통부령으로 정하는 사업으로 한정한다

라. 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에 따른 공원사업

– 국토교통부령으로 정하는 사업으로 한정한다

마. 「온천법」에 따른 굴착사업

바. 「온천법」에 따른 온천 개발사업

사. 「자연공원법」에 따른 공원사업

– 국토교통부령으로 정하는 사업으로 한정한다

  1. 도시개발사업, 지역개발사업 및 도시환경정비사업

가. 「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법」에 따른 경제자유구역개발사업

– 수도권 외의 지역에서 산업용지(「산업입지 및 개발에 관한 법률」제2조제7호의2에 따른 산업시설용지와 이와 관련된 교육ᆞㆍ연구ᆞㆍ업무ㆍ지원ㆍ정보처리ㆍ유통시설용 용지를 말한다)를 조성하는 경우는 제외한다.

나. 「도시개발법」에 따른 도시개발사업

– 환지(換地) 방식의 도시개발사업은 제외한다

다. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 도시환경정비사업

– 공장을 건설하는 경우는 제외한다.

라. 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」에 따른 국제자유도시 개발사업

– 다음의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

1) 특별개발우대사업의 경우

2) 제주투자진흥지구안의 토지를 개발하는 경우

3) 산업용지(「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조제7호의2에 따른 산업시설용지와 이와 관련된 교육ᆞ연구ᆞ업무ᆞ지원ᆞ정보처리ᆞ유통 시설

마. 「주한미군기지 이전에 따른 평택시 등의 지원 등에 관한 특별법」에 따른 택시개발사업

바. 「주한미군기지 이전에 따른 평택시 등의 지원 등에 관한 특별법」에 따른 국제화계획지구 개발사업

사. 「지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률」에 따른 지역개발사업

아. 「지역특화발전특구에 대한 규제특례법」에 따른 특화사업

– 중소기업이 공장용지를 조성하는 경우는 제외한다.

  1. 교통시설 및 물류시설 용지 조성사업

가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 자동차 및 건설기계 운전학원 설치사업

나. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 여객자동차터미널사업

– 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제86조제5항에 따라 특별시장ㆍᆞ광역시장ᆞㆍ특별자치시장ㆍᆞ특별자치도지사ᆞㆍ시장 또는 군수외의 자가 도시ㆍᆞ군계획시설사업으로 시행하는 경우를 말한다.

다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 유통업무설비 설치사업

– 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제86조제5항에 따라 특별시장ㆍᆞ광역시장ᆞㆍ특별자치시장ㆍᆞ특별자치도지사ᆞㆍ시장 또는 군수외의 자가 도시ㆍ 군계획시설사업으로 시행하는 경우를 말하며, 국토교통부령으로 정하는 경우는 제외한다

라. 「물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률」에 따른 물류단지개발사업

마. 「물류시설의 개발 및 운영에 관한법률」에 따른 물류터미널사업

바. 「여객자동차 운수사업법」에 따른 여객자동차터미널사업

  1. 체육시설부지조성사업(골프장건설사업 및 경륜장 ᆞ 경정장 설치사업을 포함한다)

가. 「경륜ᆞㆍ경정법」에 따른 경륜장 설치사업

나. 「경륜ᆞㆍ경정법」에 따른 경정장 설치사업

다. 「국토의 계획 및 이용에 관한법률」에 따른 골프장 건설사업

라. 「체육시설의 설치ㆍᆞ이용에 관한 법률」에 따른 체육시설업을 위한 부지조성사업

– 골프장업, 스키장업, 자동차경주장업, 승마장업 및 종합체육시설업으로 한정한다.

  1. 지목변경이 수반되는 사업

「건축법」에 따른 건축물(국토교통부령으로 정하는 건축물로 한정한다)의 건축 (「건축법」 제19조에 따른 용도변경을 포함한다)으로 사실상 또는 공부상의 지목변경이 수반되는 사업

지목변경으로 부담금이 부과된 토지에 대한 사업의 경우 그 부담금 부과 당시의 지목을 그

부담금 부과 전의 지목으로 변경하는 경우는제외한다.

  1. 그 밖에 제1호부터 제6호까지의 사업과유사한 사업

가. 「건축법」에 따른 창고시설의 설치로 사실상 또는 공부상의 지목변경이 수반되는 사업을 위한 용지조성사업나. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 창고시설의 설치를 위한 용지조성사업

나. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 창고시설의 설치를 위한 용지조성사업

– 창고시설의 설치는「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조에 따른 개발행위허가를 받거나, 같은 법 제86조제5항에 따라 특별시장ㆍᆞ광역시장ᆞㆍ특별자치도지사ㆍ시장ᆞ 또는 군수 외의 자가 도시ㆍᆞ군계획시설사

업으로 시행하는 경우를 말한다

다. 「중소기업창업 지원법」에 따른 공장용지조성사업

라. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따른 산업단지 외의 지역에서의 공장용지조성사업 및 공장설립을 위한 부지조성사업

마. 「국토의 계획 및 이용에 관한법률」에 따른 개발행위 허가(신고), 「농지법」에 따른 농지전용 허가(신고), 「산지관리법」에 따른 산지전용 허가(신고),「초지법」에 따른 초지전용 허가(신고)에 따라 시행하는 사업으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 사업

1) 주택을 건축하기 위한 용도로 토지를 개발하는 사업 등 국토교통부령으로 정하는 사업

2) 사실상 또는 공부상의 지목변경이 수반되는 사업

– 다음의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가) 건축물을 건축하거나 농지ᆞㆍ산지 또는 초지를 조성하는 경우

나) 지목변경으로 부담금이 부과된 토지에 대한 사업의 경우 그 부담금 부과 당시의 지목을 그 부담금 부과 전의 지목으로 변경하는 경우

나. 개발사업의 규모

부담금의 부과대상(법 제5조)이 되는 개발사업의 규모는 관계 법률의 규정에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 인가․허가․면허 등을 받은 사업대상토지의 면적이 다음에 해당하는 경우로 한다.(시행령 제4조)

① 특별시 또는 광역시의 지역 중 도시계획구역인 지역에서 시행하는 사업(③의 사업을 제외한다)의 경우 660㎡이상

② 위 ①외의 도시계획구역인 지역에서 시행하는 사업(③의 사업을 제외한다)의 경우 990㎡이상

③ 도시계획구역 중 개발제한구역 안에서 당해 구역의 지정당시부터 토지를 소유한 자가 당해 토지에 대하여 시행하는 사업의 경우 1,650㎡이상

④ 도시지역외의 지역에서 시행하는 사업의 경우 1,650㎡이상

※ 이 경우 부과종료시점 전에 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」제84조에 따라 등록 사항 중 면적을 정정한 경우 그 정정된 면적을 기준으로 한다.

※ 영 별표1 제7호에 따른 지목변경이 수반되는 개발사업의 경우 부담금 부과 대상이 되는 규모는 국가 또는 지방자치단체로부터 인가 등을 받은 토지의 면적 중 사실상 또는 공부상 지목이 변경되는 토지의 면적이 부과대상 면적에 해당되는 경우로 한다. 단, 하나의 필지가 사실상 둘 이상의 용도로 이용되고 있는 토지의 지목은 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률시행령」제59조에 따른다.(영 제4조제4항)

※ 부과대상 사업의 토지면적 임시특례(영 제4조의2)

2017년 1월 1일부터 2019년 12월 31일까지 인가등을 받은 사업의 개발부담금 부과 대상 토지 면적에 대해서는 제4조제1항제1호부터 제4호까지의 규정에도 불구하고 다음 각 호의 구분에 따른다.

이 경우 토지 면적의 산정에 관하여는 제4조제2항부터 제4항까지의 규정에 따른다.

① 특별시ㆍ광역시 또는 특별자치시의 지역 중 도시지역인 지역 : 1,000㎡

② 제1호 외의 도시지역인 지역에서 시행하는 사업(③의 사업을 제외한다)의 경우 1,500㎡이상

③도시지역 중 개발제한구역에서 그 구역의 지정 당시부터 토지를 소유한 자가 그 토지에 대하여 시행하는 사업 및 도시지역 외의 지역에서 시행하는 사업의 경우 : 2,500㎡이상

가. 부과기준

◦개발부담금 = 개발이익 × 25%(개별입지*사업) 또는 20%(계획입지**사업)

=( 부과종료시점의 지가

– 부과개시시점의 지가

– 개발비용

– 정상지가상승분 ) × 부담률(25% 또는 20%)

※ 다만, 개발제한구역에서 부담금 부과대상 개발사업을 시행하는 경우로서 납부의무자가 개발제한구역으로 지정될 당시부터 토지소유자인 경우에는 부담률 20% 적용 (법 제13조)

* 계획입지사업 : 선계획 후개발 원칙에 따라 지구단위계획 등을 수립하여 시행하는 대규모 개발사업(법 제5조제1항제1호~제6호)택지개발, 산업단지, 관광단지, 도시개발, 지역개발 및 도시환경정비,교통시설 및 물류시설 용지조성, 체육시설 부지조성(골프장, 경륜장,경정장 설치사업 포함)

** 개별입지사업 : 지목변경 수반 건축사업 등으로 기반시설이 없는 지역에서 무차별적으로 시행되는 난개발 사업(법제5조제1항제7호 및 제8호)

나. 개발비용의 산정기준

1) 원가계산에 의한 방법

개발비용은 개발사업의 시행과 관련하여 지출된 다음 금액을 합하여 산출한다. (법 제11조 제1항)

① 순공사비, 조사비, 설계비 및 일반관리비

② 관계 법령이나 해당 개발사업 인가 등의 조건에 따른 다음 금액

– 납부의무자가 국가나 지방자치단체에 공공시설이나 토지 등을 기부채납 하였을 경우에는 그 가액

– 납부의무자가 부담금을 납부하였을 경우에는 그 금액

③ 해당 토지의 개량비, 제세공과금, 보상비 및 그 밖에 대통령령 으로 정하는 금액

2) 단위면적당 표준비용 적용방법

2,700제곱미터 이하의 개발사업(토지개발 비용의 지출 없이 용도 변경 등으로 완료되는 개발사업은 제외)의 경우에는 법 제11조제1항제1호에 따른 순공사비, 조사비, 설계비, 및 일반관리비의 합계액을 산정할 때 국토교통부장관이 고시하는 단위면적당 표준비용을 적용할 수 있다.(법 제11조2항)

※ 표준비용 방식을 적용시 개발비용 산출방법

○ 개발비용 = (개발사업면적(㎡) × 단위면적당 표준비용) +기부채납액 + 부담금납부액 +

토지의개량비 + 제세공과금 + 보상비

3) 단위면적당 표준비용

지 역 별

지형별

단위면적당

표준비용 단가

서울특별시, 부산광역시,

대구광역시, 인천광역시,

광주광역시, 대전광역시,

울산광역시, 세종특별자치시,

경기도

시․구

(세종특별자치시 읍․면․동)

산 지

54,340원/㎡

산지외

40,330원/㎡

산 지

46,720원/㎡

산지외

34,690원/㎡

강원도, 충청북도,

충청남도, 전라북도,

전라남도, 경상북도,

경상남도, 제주특별자치도

산 지

46,530원/㎡

산지외

34,600원/㎡

산 지

40,050원/㎡

산지외

29,710원/㎡

☞ 단위면적당 표준비용은 2018. 1. 1부터 2019. 12. 31까지 적용